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[樓市雜談] 自貿區申報暫停 廣州南沙樓市庫存去化需31個月

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“我們的項目原本計劃在自貿區消息公布后開盤,原來打算賣1.4萬元~1.5萬元/平方米的,但現在自貿區申請已經被暫停,我們不得不將預期售價調低到了1.2萬元/平方米,而且爭取盡快開售減輕庫存壓力。”廣州南沙某樓盤的營銷經理7月2日向 《每日經濟新聞》記者表示。

自2012年成功晉身國家級新區后,南沙房價扶搖直上,均價漲幅超38%,領漲廣州十區。

在去年申報自貿區后,區域部分樓盤為了坐等利好兌現捂盤惜售。但在今年6月10日,國家發改委確認了暫停自貿區申報的消息,這對南沙樓盤來說無異于一盆當頭冷水。合富輝煌的統計顯示,目前南沙新盤庫存去化周期超過31個月,遠高于全廣州市近1年的去化周期,曾經炙手可熱的南沙樓市如今面臨巨大的市場壓力。

一位業內人士向記者表示,南沙長期以來依賴于政策利好的炒作,產業經濟與區域配套發展緩慢,無法吸引外來人口,是樓盤庫存高企的重要原因,由于該區域以投資需求占據主導,即便降價跑量也未必能真正撬動市場,市場將面臨一段較長時間的調整。

“自從去年南沙申報自貿區的消息出來后,整個區域都寄予厚望,大家都盼著南沙能重復上海自貿區(成立)后樓市瘋漲的走勢,所以一旦利好落空,對區域將帶來打擊。”克而瑞廣州研究咨詢執行總監曾英杰告訴記者。

網易房產數據中心統計顯示,今年前5個月,南沙一手住宅網簽2032套,同比去年大降48%,月均僅銷售406.4套,成交套數不僅較去年同期接近腰斬,甚至低于2011年、2012年的同期成交。與之相對,合富輝煌的數據顯示,截至2014年5月初,南沙樓市的庫存超過100萬平方米,需要消化31.4個月,是廣州去化壓力最大的一個區。

《每日經濟新聞》記者發現,在南沙自貿區利好落空后,部分樓盤率先降價出貨。5月底才低價開盤的某樓盤迫不及待地推出了一口價套型,最低56.6萬元就可購得78平方米的房子,折合均價僅為7256元/平方米,低于項目開盤時8000元/平方米的售價。

曾英杰告訴記者,目前南沙的市場環境非常尷尬,一方面自貿區申請其實并不是說不批,只是暫停一段時間,這意味著未來還有批準的可能,如果現在低價出貨開發商存在 “踏空”的風險;另一方面,即便企業愿意降價跑量,但由于南沙樓市投資性需求占據了很大的一部分,這類型買家是買漲不買跌的,通過降價撬動市場的效果或許相當有限。

事實上,記者發現,南沙是廣州十區中對政策依賴度最高的一個區域。克爾瑞的統計數據顯示,2011年南沙的成交均價僅為8152元/平方米,2012年9月6日,南沙獲批成立國家級新區,區域房價扶搖直上,成交均價上漲至9654元/平方米。隨著南沙宣布申報自貿區,今年上半年南沙區成交均價更飆升至11218元/平方米。“南沙長期以來過度依賴概念炒作,但具體落地的產業政策,比如稅收優惠、人才引進等卻乏善可陳,區域的商業與生活配套也有待提高。南沙本地戶籍人口有限,吸引企業落戶和集聚外來人口才是解決南沙樓市供過于求的根本方法,否則即便自貿區最終能夠獲批,也未必能給南沙樓市帶來多大的實質性利好。”曾英杰認為。

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